Feuille de route transactionnelle A-Z

Les 5 phases complètes d'une opération de financement privé immobilier avec fideicomiso (fiducie hybride) hybride.

Phase 1 : Prospection et pré-qualification

Objectif

Identifier et pré-qualifier les prospects pour le financement.

Étapes

1. Contact initial — L'acheteur trouve un bien immobilier dans le répertoire GoWeBa ou prend contact par référence.
2. Formulaire de demande — Collecte des données de base :
   • Pièce d'identité officielle (passeport pour les étrangers)
   • Pays de résidence fiscale
   • Fourchette d'investissement souhaitée
   • Bien immobilier d'intérêt
   • Source des fonds (emploi, entreprise, investissements)
3. Pré-qualification automatique — Vérification initiale :
   • Listes de sanctions (OFAC, UE, ONU)
   • Filtrage PEP (Personas Expuestas Políticamente — personnes politiquement exposées)
   • Vérification de base de l'identité
4. Lettre de pré-approbation — Si le prospect satisfait aux critères, une lettre indicative est émise avec les conditions estimées.

Livrables

• Dossier numérique du prospect
• Rapport de pré-qualification
• Lettre de pré-approbation (non contraignante)

Phase 2 : Diligence raisonnable

Diligence raisonnable de l'acheteur

1. KYC complet :

   • Pièce d'identité officielle en cours de validité
   • Justificatif de domicile (datant de moins de 3 mois)
   • Justificatifs de revenus (3 dernières années)
   • Déclarations fiscales du pays d'origine
   • Lettre de référence bancaire
   • Formulaire de déclaration d'origine des fonds

2. AML/LFPIORPI (loi mexicaine de lutte contre le blanchiment d'argent) :

   • Entretien en personne ou par vidéoconférence
   • Validation contre les listes PLD (prévention du blanchiment d'argent)
   • Profil transactionnel attendu
   • Surveillance continue pendant toute la durée du crédit

Diligence raisonnable du bien immobilier

1. Juridique :

   • Certificado de libertad de gravámenes (certificat de libération de charges — RPP)
   • Titre de propriété du vendeur
   • Vérification de l'usage du sol
   • Constancia de no adeudo predial (attestation de non-dette foncière)
   • Attestation de non-dette d'eau et de services
   • Vérification de zone (restreinte ou non)

2. Technique :

   • Évaluation commerciale par un expert certifié
   • Inspection physique du bien immobilier
   • Vérification de la construction (permis, licences)
   • Étude de marché comparative

3. Environnemental (le cas échéant) :

   • Manifestación de impacto ambiental (étude d'impact environnemental)
   • Vérification ZOFEMAT (zona federal marítimo-terrestre — zone fédérale maritime et terrestre)

Livrables

• Rapport complet de diligence raisonnable
• Évaluation commerciale certifiée
• Avis juridique sur le bien immobilier
• Approbation du Comité de crédit

Phase 3 : Formalisation

Documents juridiques

1. Contrat de fideicomiso hybride — Instrument principal :

   • Identification de toutes les parties
   • Description du bien immobilier
   • Objets du fideicomiso (détention + garantie)
   • Droits et obligations de chaque partie
   • Procédure d'exécution extrajudiciaire
   • Causes de résiliation

2. Contrat de mutuo con interés (prêt avec intérêts) — Crédit entre le prêteur et l'acheteur :

   • Montant du crédit
   • Taux d'intérêt
   • Tableau d'amortissement
   • Garantie fiduciaire (référence au fideicomiso)
   • Causes d'échéance anticipée

3. Pagaré (billet à ordre) — Titre de créance couvrant la dette.

4. Permiso SRE (autorisation de la Secretaría de Relaciones Exteriores) — Si l'acheteur est étranger.

Signature et constitution

1. Signature devant notaire public de Quintana Roo.
2. Inscription du fideicomiso au RPP (Registro Público de la Propiedad — registre public de la propriété).
3. Paiement des droits et impôts de constitution.
4. Décaissement des fonds au vendeur par l'intermédiaire du fideicomiso.

Livrables

• Escritura pública (acte notarié) du fideicomiso
• Contrat de mutuo con interés signé
• Pagaré souscrit
• Attestation d'inscription au RPP

Phase 4 : Administration du crédit

Opération mensuelle

1. Recouvrement — Réception des paiements mensuels de l'acheteur.
2. Distribution — Affectation des paiements : intérêts au prêteur, capital au fideicomiso.
3. Rapports — Production de relevés de compte mensuels pour toutes les parties.
4. Surveillance — Suivi des indicateurs :
   • Ponctualité des paiements
   • Solde impayé
   • Couverture de la garantie (LTV)
   • Respect des conditions du contrat

Administration du fideicomiso

• Paiement annuel des honoraires fiduciaires.
• Paiement de la taxe foncière et des services (selon les modalités convenues).
• Assurances en vigueur sur le bien immobilier.
• Rapports périodiques du fiduciaire.

Tableau de bord GoWeBa

Phase 5 : Défaut et exécution

Protocole de défaut de paiement

1. Défaut précoce (1 à 30 jours) — Avis amical, rappel de paiement.
2. Défaut intermédiaire (31 à 90 jours) — Lettre formelle de mise en demeure. Intérêts moratoires selon le contrat.
3. Défaut grave (91 jours et plus) — Déclaration d'échéance anticipée.

Exécution extrajudiciaire

Le fideicomiso de garantie permet l'exécution sans recours judiciaire :

1. Le fiduciaire notifie au débiteur l'intention de procéder à l'aliénation du bien.
2. Un délai de 15 jours est accordé pour régulariser la situation.
3. Si la situation n'est pas régularisée, le fiduciaire procède à la vente du bien immobilier.
4. Du produit de la vente :
   • En premier lieu : frais d'exécution et honoraires fiduciaires.
   • En deuxième lieu : solde dû au prêteur (capital + intérêts).
   • En troisième lieu : reliquat (le cas échéant) au débiteur/fideicomisario (bénéficiaire du fideicomiso).

Convenio de dación en pago (convention de dation en paiement)

Alternative à l'exécution forcée :

• Le débiteur remet volontairement le bien immobilier.
• La dette est éteinte (totalement ou partiellement, selon l'entente).
• Coûts et délais inférieurs à ceux de l'exécution forcée.

Source : Rapport « Financiamiento Privado Inmobiliario — Quintana Roo » (Financement privé immobilier — Quintana Roo) préparé pour GoWeBa Legal, 2026.