Bibliothèque d'Articles Juridiques

Référence rapide des articles juridiques clés applicables au financement immobilier privé au Mexique.

Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC)

Article 381 — Définition du Fideicomiso (fiducie)

« En vertu du fideicomiso, le fideicomitente (constituant) transfère à une institution fiduciaire la propriété ou la titularité d'un ou plusieurs biens ou droits, selon le cas, afin qu'ils soient affectés à des fins licites et déterminées, en confiant la réalisation de ces fins à l'institution fiduciaire elle-même. »

Pertinence : Fondement juridique essentiel de toute opération de fideicomiso au Mexique.

Article 382 — Patrimoine Autonome

Les biens donnés en fideicomiso sont considérés comme affectés à la fin à laquelle ils sont destinés, et seuls les droits et actions se rapportant à ladite fin peuvent être exercés à leur égard.

Pertinence : Les biens du fideicomiso constituent un patrimoine distinct tant du fideicomitente que du fiduciaire. Cela protège l'immeuble contre les saisies de l'une ou l'autre des parties.

Article 392 — Interdiction faite au Fiduciaire

L'institution fiduciaire ne pourra pas être fideicomisaria (bénéficiaire) dans les fideicomisos auxquels elle participe.

Pertinence : Garantit que la banque (fiduciaire) agit de manière impartiale.

Article 395 — Extinction du Fideicomiso

Le fideicomiso s'éteint par :

1. La réalisation de la fin pour laquelle il a été constitué.
2. L'impossibilité de réaliser cette fin.
3. L'impossibilité d'accomplir la condition suspensive.
4. La convention entre le fideicomitente et le fideicomisario.
5. La révocation effectuée par le fideicomitente (lorsque ce droit lui a été réservé).

Pertinence : Définit quand et comment le fideicomiso prend fin une fois que l'acheteur a liquidé son crédit.

Article 403 — Durée Maximale

Le fideicomiso dont la durée n'a pas été expressément fixée sera réputé constitué pour une durée maximale de 50 ans.

Pertinence : Limite temporelle applicable au fideicomiso hybride. Renouvelable par accord des parties.

Ley de Inversión Extranjera (LIE)

Article 10 — Acquisition par des Étrangers

Les sociétés mexicaines dotées d'une clause d'exclusion des étrangers, ainsi que les étrangers ayant obtenu le statut d'immigrés, pourront acquérir la propriété de biens immeubles dans la zone restreinte, par l'intermédiaire d'un fideicomiso.

Zones restreintes : Bande de 100 km le long des frontières et de 50 km le long des côtes.

Pertinence : Quintana Roo est une zone restreinte côtière — le fideicomiso est obligatoire pour les étrangers.

Article 11 — Fideicomiso Bancaire pour les Étrangers

Cet article établit que :

• Seules les institutions de crédit autorisées peuvent agir à titre de fiduciaires.
• Le fideicomiso a une durée maximale de 50 ans, prorogeable.
• Le fideicomisario étranger dispose du plein droit d'usage et de jouissance de l'immeuble.
• Un permis de la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores) est requis.

Pertinence : Cadre spécifique qui habilite l'ensemble de l'opération de GoWeBa pour les acheteurs étrangers.

LFPIORPI — Prévention du Blanchiment d'Argent

Article 17, Fraction XI

Sont considérées comme des activités vulnérables :

« La prestation habituelle ou professionnelle de services de prêt ou de crédit, avec ou sans garantie, par des personnes autres que les entités financières. »

Seuils de déclaration à l'UIF (Unidad de Inteligencia Financiera) :

• Opération ≥ 573 690 MXN : Déclaration obligatoire.
• Toute opération : Identification du client obligatoire.

Obligations :

1. Identifier le client et le bénéficiaire effectif.
2. Soumettre des déclarations à l'UIF pour les opérations dépassant les seuils.
3. Conserver la documentation pendant un minimum de 5 ans.
4. Désigner un responsable de la conformité.
5. Former le personnel en matière de PLD/FT (prévention du blanchiment d'argent et du financement du terrorisme).

Sanctions en cas de non-conformité :

• Amendes : Jusqu'à 65 000 UMA (~6,9 millions MXN).
• Fermeture de l'établissement.
• Responsabilité pénale.

Code Civil de l'État de Quintana Roo

Contrat de Mutuo (prêt entre particuliers) (Arts. 2268-2310)

Régit les prêts entre particuliers :

• Art. 2268 : Le mutuo est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à transférer la propriété d'une somme d'argent ou de biens fongibles.
• Art. 2274 : Le mutuo peut être gratuit ou onéreux (avec intérêt).
• Art. 2278 : Si un intérêt est convenu, les taux conventionnels licites seront respectés.

Pertinence : Fondement juridique du contrat de crédit entre le prêteur et l'acheteur.

Garanties Réelles

Le Code Civil complète la LGTOC en matière de garanties :

• Hypothèque : Garantie réelle sans dépossession.
• Fideicomiso de garantie : Régi principalement par la LGTOC, avec les dispositions supplétoires du Code Civil.

Vente Immobilière

• Tout transfert d'immeuble requiert un acte notarié (escritura pública) devant notaire.
• Inscription obligatoire au RPP (Registro Público de la Propiedad) pour être opposable aux tiers.

Références Complètes

Pour une analyse détaillée, veuillez consulter :

1. LGTOC — Titre Deuxième, Chapitre V (Arts. 381-407)
2. LIE — Titre Premier, Chapitre III (Arts. 10-11)
3. LFPIORPI — Chapitre III (Arts. 17-24)
4. Ley Fintech (LRITF) — Pour les opérations avec des actifs virtuels
5. Code Civil de Quintana Roo — Livre Quatrième, Titre XII (Mutuo)
6. Circular Única de Bancos (CNBV) — Dispositions fiduciaires

Source : Rapport « Financiamiento Privado Inmobiliario — Quintana Roo » préparé pour GoWeBa Legal, 2026.